• {{ item.count }}

マンションの建替えは難しい? その条件と課題

  • {{ item.count }}
マンションの建替えは難しい? その条件と課題

こんにちは。マンション管理カレッジがお届けするマンション管理ブログです。

マンションが老朽化してくると、住み続けるのが難しくなります。その対策として挙げられるのがマンションの建替えですが、実現するにはどのような条件をクリアする必要があるのでしょうか。今回は、マンションの建替えに関する知識を紹介します。

マンションの建替えの条件と課題1:建替え決議が必要

【居住者の声】

最近、マンションの老朽化が進み、もはや修繕では対応できなくなりつつあります。そろそろ建替えの時期に来ていると思うのですが、どうすれば建替えを行えるのでしょうか。

【マンション管理 対応のポイント】

建替えを実行するには、マンションの総会で「建替え決議」を行う必要があります。区分所有法の定めによる、建替え決議が成立する条件は以下の2つです。

  • 区分所有者数の5分の4以上の賛成
  • 議決権の5分の4以上の賛成

つまり、全体の8割以上の賛成を必要とします。この条件は、マンションのあらゆる決議の中で最も厳しいものです。絶対に失敗はできないのですから当然ではあるのですが、いざ必要になった時の建替えの実現を難しくしている要因でもあります。

マンションの建替えの条件と課題2:主な反対理由は経済的負担

【居住者の声】

マンションの建替えの話が持ち上がったのですが、ご近所さんたちの反応はあまりよくありません。このままいくと、総会で決議を成立させるのは難しいでしょう。なぜ建替えに反対する人がこんなに多いのでしょうか?

【マンション管理 対応のポイント】

建替えに反対する1番の理由は、経済的な負担の大きさです。建替え費用の自己負担の割合はマンションによって異なりますが、100%自己負担とした場合、1住戸あたり1000万円ほどかかります。加えて、建替え中の仮住まいの家賃や、引っ越しの費用も支払わなければなりません。これらだけでも、300万円~400万円ほどになるのです。

さらに、マンションが古くなってくると、居住者の多くを経済的に余裕のない高齢者が占めるようになるでしょう。お金や体力に余裕のある若い世代は、新築マンションや一戸建てに移っていくはずだからです。これでは、建替えに反対する意見が多くなっても不思議ではありません。

そのまま放置すると、ボロボロで空き部屋だらけのマンションに、経済的余裕のない高齢者ばかりが住んでいるという状態ができ上がります。これがいわゆる「マンションのスラム化」です。日本では今後、このような物件が増えていくと考えられ、国や自治体も対策に乗り出しています。

マンションの建替えの条件と課題3:負担額を減らす方法

【居住者の声】

うちのマンションも、そろそろ建て替えの時期が近づいてきました。しかし、建替えには1000万円以上の費用がかかると聞いたことがあります。とても支払える余裕はないのですが、本当に建替えはできるのでしょうか。

【マンション管理 対応のポイント】

現実的に考えて、全額自己負担でマンションを建替えるのはほとんど不可能です。そのため実際には、建替える際にマンションの戸数を増やし、それを販売して建替え費用をまかなうことで、居住者の負担を減らすという方法が使われています。物件によっては、自己負担がゼロという場合もあるのです。

ただし、このような方法を使えるのは、立地がよかったり土地の容積率(敷地面積に対する延床面積の割合)に余裕があったりして、建替え後の販売が見込めるマンションに限られます。多くのマンションでは、思うように建替えを進められていないのが現状です。国や自治体からのさらなる支援が望まれます。

まとめ:マンションの建替えは計画的、そして主体的に!

マンションの建替えを実現するには、多くの課題をクリアする必要があります。成功させるためにも、居住者1人1人がマンションの現状について興味を持ち、早い段階から計画的に動きましょう。